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Retenue d’impôt américain relative à la vente d’un bien immeuble situé
aux États-Unis
Exigences relatives à la retenue
Les États-Unis exigent de l’acheteur qu’il retienne un impôt lors de l’acquisition d’une participation
dans un bien immeuble américain (PBIA) d’un vendeur étranger (non américain). En fait, l’objectif
de cette retenue est de s’assurer que l’impôt sur le gain (s’il en est) soit payé par le vendeur non
américain.
De façon générale, une obligation de retenue de 10 % au niveau fédéral sera imposée à toute
personne qui achète la PBIA d’un vendeur non américain. Les formulaires 8288 et 8288-A doivent
être utilisés aux fins de la déclaration et du versement de la retenue d’impôt. Dans la plupart des
cas, ces formulaires doivent être produits et la retenue d’impôt doit être versée dans les 20 jours
suivant la date de la vente. Si l’acheteur omet de retenir l’impôt, il pourrait alors être tenu de payer le
montant qu’il aurait dû retenir, en plus des pénalités et des intérêts applicables.
Plusieurs États exigent également une retenue d’impôt en plus de la retenue d’impôt au niveau
fédéral lorsqu’un bien situé dans un État est vendu.
Exemptions de retenue
Plusieurs exceptions à ces exigences générales de retenue sont prévues. En voici quelques-unes :
1) Achat d’une résidence d’une valeur de 300 000 $ ou moins – L’exigence de retenue ne
s’applique pas si l’acheteur a acquis le bien afin d’en faire sa résidence et si le prix d’acquisition
est de 300 000 $ ou moins. On considère que la propriété est acquise afin d’en faire une
résidence principale si, à la date du transfert, l’acheteur a exprimé fermement son intention de
l’habiter pendant au moins la moitié du nombre de jours au cours desquels cette propriété sera
utilisée et ce, au cours de chacune des deux premières périodes de 12 mois suivant la date
du transfert. L’acheteur sera considéré comme habitant une résidence durant tous les jours au
cours desquels un membre de sa famille y résidera.
2) Le vendeur n’est pas une personne étrangère – Aucune retenue d’impôt ne sera nécessaire
si une déclaration sous serment est produite et si cette déclaration indique le numéro
d’identification américain du vendeur et le fait qu’il n’est pas une personne étrangère.
3) Le certificat de retenue est délivré par l’IRS – Aucune retenue d’impôt ne sera nécessaire si
l’acheteur reçoit le certificat approprié ou la déclaration du vendeur. En général, on peut faire
une demande pour un certificat de retenue en utilisant le formulaire 8288-B. Habituellement,
l’IRS donne suite à une demande de certificat de retenue dans les 90 jours suivant sa réception.
Un certificat de retenue peut être délivré :
• lorsque le vendeur a conclu une entente avec l’IRS pour le paiement de tout impôt résultant
de la vente de la PBIA, et qu’il a fourni une garantie adéquate pour son paiement; ou
• lorsque le gain réalisé lors de la vente par le vendeur est exonéré de l’impôt américain, ou
qu’un montant inférieur de retenue est approprié et que toute retenue d’impôt antérieure du
vendeur a été réglée.
Exigences relatives à la production
Tout particulier qui vend une PBIA doit produire une déclaration de revenus au niveau fédéral et de
l’État afin de déclarer la vente du bien. Cette exigence de production s’applique peu importe si le
montant retenu par l’acheteur au moment de la vente est ou non exact.
Information à jour au 3 mai 2013
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